A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no tienen claro el tipo de suelo en que se ubica un terreno que les interesa. Por este motivo hemos decidido compartir este post para aclarar algunos conceptos básicos sobre la diferencia entre suelo urbano y no urbanizable.
Antes de empezar, nos gustaría aclarar la diferencia entre clasificación y calificación del suelo, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos.
A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su mismo nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio, la calificación se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno. (suelo urbano y suelo no urbanizable)
Veamos las diferentes Calificaciones.
Suelo urbano
El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal si cumple una de estas tres condiciones:
▪ Disposición de servicios y dotaciones básicas.
El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
Esto es una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad probablemente, tendrá cargas futuras que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle.
A veces, encontramos terrenos muy baratos pero cuya calle de acceso no está urbanizada, estos terrenos normalmente tienen deudas futuras con el ayuntamiento que el propietario deberá asumir.
▪ Consolidación edificatoria.
Para cumplir esta condición será necesario que nuestro terreno se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable.
Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a que exista una trama urbana sólida en la mayor parte del área en que se encuentra nuestro terreno, para garantizar de esta manera que se trate de un suelo urbano firme y estable.
Es decir, si nuestro terreno se encuentra aislado, no contaremos con esta consolidación edificatoria, pero si se trata de un terreno contiguo a una trama urbana, entonces será más sencillo cumplir esta condición.
▪ Conformidad con el planeamiento.
El suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento.
Es decir, para saber si nuestro terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que nos encontramos.
En caso contrario, posiblemente será necesario realizar un Plan Especial, un instrumento de planeamiento urbanístico que permite normalizar las irregularidades de un ámbito territorial desde un sector concreto.
A partir de aquí, debemos tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos no son iguales. Dentro del suelo urbano, debemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. (pero esto para otro post)
Suelo no urbanizable
Empecemos por el suelo no urbanizable, el más fácil de diferenciar por sus condiciones específicas.
El suelo no urbanizable es un tipo de suelo que cuenta con algún tipo de protección específica, a causa de su valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola, forestal, ganadero, forestal, minero o cultural.
También puede tratarse de un suelo que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.
De todos modos, es necesario aclarar que en algunas clases de suelo no urbanizable es posible construir legalmente. Normalmente se trata de viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, Edificaciones Agropecuarias como naves de aperos, embalses o granjas, y también edificaciones para actividades productivas o de servicios, como gasolineras, una planta de generación de energía renovable o una bodega, siempre en parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria.
–Como podéis ver, el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación.
En MoMa Ingeniería y consultoría, estamos especializados en construcciones en suelo no urbanizable, podéis contactarnos sin ningún compromiso, y revisaremos con vosotros tanto las comprobaciones legales, urbanísticas, como las comprobaciones de viabilidad de proyecto y estado del terreno, realizando todas las acciones necesarias para poder llevar a acabo la compra de vuestro solar con total seguridad de que está libre de ningún tipo de problema urbanístico.
También puedes contar con nosotros si ya tienes tu solar y necesitas legalizar una construcción ya existente.